01 严厉的房地产座谈会

7月24日，国务院副总理韩正主持召开了一场特别的“房地产工作座谈会”。

从2017年中央实施楼市调控“一地一策”以来，关于房地产发展的座谈会、吹风会不少，但措辞如此严厉的却并不多见。

很多人注意到，这次座谈会上盯住主要城市，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。从地域上来说，这10个城市涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北，均是各个地区的重点城市，这传递出两个信号，一是全国调控，没有例外，只要冒头就要被打；二是重点城市被重点盯梢，未来是调控的主要目标。

从上半年楼市情况来看，四个一线城市普遍出现了学区房炒作等现象，深圳更是上半年全国楼市的焦点，引领了整个大湾区的房价行情。南京、杭州和成都三个区域中心城市则出现了“万人摇”等现象，对限价的负面影响恶劣。 对于沈阳和长沙来说，在全国70城房价指数排行中涨幅也是位于全国前10的行列，长沙在之前被称为房价“洼地”，但今年也不断冒头。

唯一让外界有点意外的宁波上半年楼市也异常火爆，宁波本地媒体宁波晚报的一则评论称，以疫情最烈的二月份为分界线，2020年上半年宁波房地产市场的走势，可以用两个数字概括：0℃和100℃。疫情之后，宁波楼市在短时间内迅猛升温至连千万级豪宅都要“托关系”才能买到，六月末10多个新盘开盘，不管是单价2万的、3万的还是4万的，多数都是“光盘”或是“准光盘”，这也是我们为什么看到7月份宁波紧随杭州出台调控政策的原因。

这次座谈会措辞严厉地部署了具体的调控措施被外界解读为楼市调控加紧的重要原因。比如要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，落实地方政府主体责任等，被认为是下半年房地产转向的风向标。

在去年12月份召开的2020年经济工作会议上，中央对房地产市场提出的政策是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。

这显示2020年中国楼市政策将依然“稳”字当头。“稳”体现在两个方面：一方面政策不会出现明显松动；另一方面，调控也不太可能出现大幅“加码”。 但在2020年疫情之下，两方面都出现了变化，在三四月份经济复苏预期下，从中央到地方、从金融信贷到行政工具都出现了松动，各地楼市开始出现报复性反弹，头部房企上半年的销量竟然逆势增长；另一方面，很多地方在楼市暴涨之后，又开始收紧政策，出现了类似于“深八条”这样的急转弯。 房地产工作座谈会正是在这样的背景下召开的。

02 楼市转向的信号

如果我们梳理7月份的各地调控政策，发现楼市收紧的信号早已展开。

在该会议召开之前，已有杭州、深圳等6个城市在今年7月收紧调控。会议之后，身处市场漩涡的东莞也迅速发文升级调控政策。 7月25日，针对房价飙升的东莞，再度出台调控政策，涉及加大住宅用地供应、二手房启动限购、上调限售年限至3年等9个方面内容。其中要求非东莞户籍购房者，首套房提供1年以上逐月缴纳社保证明，二套房则要提供2年，并暂停购买2套以上住房，这一条被认为是紧跟深圳加大收缩外来炒房需求的措施。这是7月以来东莞第三次对楼市进行调控，该政策也是时至今日东莞“最严的购房新政”。

就在7月初，东莞住建局对申请预售的商品住房项目体量进行限制，并再度收紧新房限价。

分析目前的调控措施我们发现，调控的中心集中在两点，一是打击炒房，所以南京、深圳等城市的限购措施中，我们看到有了一个新的点，那就是打击“假离婚”，深圳直接规定三年内“认房不认离”，政策正在用各种措施堵住调控的漏洞，防止钻空子；二是保障无房人群的购房需求，杭州、南京、深圳和宁波等城市的调控政策中，都提到了在摇号中要向无房人员倾斜，这一定程度上缓解了楼市矛盾，所以接下来大概率仍在上演“万人摇”的成都也将出台新的调控政策。

如果再结合座谈会上，韩正强调的“坚定不移推进落实好长效机制”，我们可以更深刻地理解当下政策调控的整体走向，当下的调控手段变得越来越丰富，涉及城市政府主体责任、金融制度、财税制度、市场监测机制、保障房建设等各个方面，监管当局也是希望通过不同手段，多层次地建立起手段精准、方式多样的长效机制，而目的只有一个，那就是配合国内经济形势的走向。 所以有一个点非常值得注意，那就是未来调控政策大概率会日常化，只要是有利于建立长效机制的，不管是放松还是收紧，不会有太多的顾虑。

以东莞为例，7月2日，东莞面向一手房市场发布预售体量限制、收紧新房限价政策；7月15日，东莞发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》；10天后，东莞再度出手调控。虽然25日的政策对东莞市户籍人口来说几乎没有任何杀伤力，依然是新房限2套，无社保要求，二手房不限套数，但这个信号表明，如果未来东莞楼市依然“高烧不退”，随时可能有更严苛的政策堵住漏洞。 这就是当下的楼市现状，因为太重要，所以无论是收是放，都没有负担。

03 “经济内循环”的压力

如果再把时间往前推，我们会发现，今天楼市的转向，有更深层次的原因。

在6月18日的陆家嘴论坛上，刘鹤副总理发来书面致辞称，“我们仍面临经济下行的较大压力，但形势正逐步向好的方向转变，一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。” 以国内循环为主，这是重点。 如果未来一段时间国际形势不发生大的改变，中美关系不能回到正轨，我们的经济将不得不转为以国内循环为主。

简单地说，就是经济增长的“三驾马车”——出口、消费、投资，将变为消费和投资“双轮驱动”，而消费将挑起以往出口的大梁，这也是“内循环”最重要的一环。 而要驱动经济的内循环，最重要的是需要调动国内消费能力，让数亿普通人有能力进入消费市场，敢于消费，愿意消费，也有能力消费。 不然，全国统一、高效循环的大市场，根本就无法建立起来，我们的经济将出现“瘸腿”。但是当下，我们几乎可以看到每个城市的居民都吐槽房价水平和收入水平不对等。

人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。可以说我国国民财富主要承载就是房子，占总体财富7成左右，而且家庭的债务绝大部分来自于房贷，从这个角度来说，楼市对社会消费的挤出效应是非常明显的。 因此，高房价是内循环最大的障碍，因为都在买房，人们的消费能力和消费欲望下降，所以当务之急是降低居民部门的负债率，提升居民部门的消费能力，而不是让民众将储蓄都投入楼市。

下半年来看，保稳定仍是楼市的大趋势，在这个前提下，可以预见的是，将出现几个明显的走向。

一是上半年的热点城市将会陆续出台调控政策，尤其是参加了7月24日座谈会的城市，不管力度如何，表态仍是要做的。二是上半年的放松趋势将会陆续收紧，但考虑到经济发展的需要，调控主要集中在通过强化限购，防止富人炒作楼市进行套利，以及通过保障房、摇号等措施向刚需倾斜。三是长效机制导向下，信贷、金融、税收等政策多管齐下，经济复苏逐渐从“宽货币”向“宽信用”切换，再加上“经济内循环”的转变，楼市的活水减少是必然的，因此，未来的趋势终将是楼市平稳低调，大兴消费了。 炒房？该醒醒了。